04.11.2011 tarihinde yayımlanan 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu (“yTBK” olarak anılacaktır.), yürürlük tarihi ile birlikte 818 sayılı Eski Borçlar Kanunu (“eBK” olarak anılacaktır.) ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunu yürürlükten kaldırmış ve kira ilişkilerine dair bir çok yeni düzenleme getirmiştir. Ancak, 6217 sayılı Kanun ile kiracıların tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 numaralı maddelerinin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren önce beş yıl ertelenmiş, 6353 sayılı Kanun ile mezkur maddelerin ertelenme süresi sekiz yıla uzatılmıştır. Ertelenen maddeler Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinin taraf olduğu işyeri kira ilişkilerinde uygulama alanı bulacak olup, bu maddeler 1 Temmuz 2020 (“Yürürlük tarihi” olarak anılacaktır.) tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir. Çalışmamızda yürürlüğe girecek maddelerin neler olduğu, ertelemenin kimleri kapsadığı, erteleme döneminde uygulamanın nasıl olduğu ve yürürlüğe girecek maddelerin içeriğinin ve yürürlük tarihi itibariyle uygulamalarının nasıl olacağına yer verilecektir.

1. ERTELENEN HÜKÜMLER NELERDİR?

Yeni Türk Borçlar Kanunu geçici 2. maddesinde ertelenmesi düzenlenen maddelere yer verilmiş olup, bunlar;

1. Kira ilişkisinin devri (m. 323)
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (m. 325)
3. Kira sözleşmesinin olağanüstü/ önemli sebeplerle feshi (m. 331)
4. Bağlantılı sözleşme (m. 340)
5. Kiracının güvence (depozito) vermesi (m. 342)
6. Genel olarak kira bedeli (m. 343)
7. Kira bedelinin belirlenmesi (m. 344)
8. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (muacceliyet şartı, ceza koşulu gibi bazı anlaşmaların geçersizliği) (m. 346)
9. Dava sebeplerinin sınırlılığı (m. 354)

2. ERTELENEN HÜKÜMLERİN İNCELENMESİ

2.1. Kira ilişkisinin devri (yTBK md. 323)

Bu madde ile birlikte, kiracının kira ilişkisini devretme talebi karşısında kiraya verenin devir talebinin reddedilmesine dair haklı gerekçesi bulunmaz ise kiraya verenin devir işlemine rıza vermekten kaçınamayacağı düzenlenmiştir. Eski kiracının kira ilişkisinin devri ile birlikte kiracı olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulacağı düzenlenmiş ve devralan yeni kiracının mevcut kira ilişkisi kapsamında kiracı konumuna geçeceğine yer verilmiştir. Ayrıca, kira ilişkisinin devri de yazılı şekil şartına bağlanmış olup, eski kiracının yeni kiracı ile birlikte kira sözleşmesinin sonuna kadar ve iki yıl boyunca müteselsilen sorumlu olacağı da düzenlenmiştir.

eBK 259. maddesi yürürlükteyken kira ilişkisinin devri için tek şart kiraya verenin yazılı onayı aranmakta idi. yTBK md. 323. maddesinin  yürürlüğe girmesi ile birlikte kira ilişkisinin devrine kiraya veren tarafından rıza gösterilmemesine gerekçe olacak haklı sebeplerin neler olacağı gündeme gelmektedir. Örnek verecek olursak, kiraya verenin alışveriş merkezi olması ve mecurun ana bina içerisinde yer aldığı bölgenin alışveriş merkezi yönetimi tarafından belirli hizmet alanına özgülenmiş olması durumunda kiracının işleyişi etkileyebilecek kira ilişkisinin devri talebinin alışveriş merkezi tarafından reddedilmesi haklı gerekçe olarak değerlendirilebilmelidir. Bir diğer örnek ise, kiraya veren kira ilişkisinin kurulmasında kiracının ödeme gücünü ve sunduğu teminatları kira ilişkisinin kurulmasında etken faktör olarak değerlendirmiş olabilecek ve kiracının bu ilişkiyi devretmek istediği kişide de bu özellikleri arayabilecektir. Bu örneğin devamında da eski kiracının yTBK 323. Maddesi kapsamında kira ilişkisinin devretmesi durumunda eski kefilin akıbeti ne olacağı gündeme gelecektir. Borçlunun değişmesi başlıklı yTBK 198/2. maddesi kapsamında kiracının sözleşmeyi devretmesi durumunda da eski kefilin sorumluluğunun devamı onun bu devre yazılı şekilde izin vermesine bağlıdır. Şöyle ki, eski kiracının sorumluluğu devir ile birlikte iki yıl daha süreceğinden, kefilin sorumluluktan kurtulması, ancak iki yıllık sürenin sonunda gerçekleşecektir.[1]

yTBK m. 323’ün uygulanmasına dair konusunda doktrinde bir görüşe göre[2], TBK m. 323 sözleşmenin devri bir sona erme hali olduğu için derhal yürürlüğe girmelidir. Oysa sözleşmenin devriyle sözleşme sona ermeyip, sözleşmeyi devralan kiracıyla, üstelik geçmişe etkili olarak devam etmektedir.[3] Bize göre hüküm emredici nitelikte olduğu için kamu düzenine ilişkindir.[4] Dolayısıyla yürürlük tarihinden itibaren derhal yürürlüğe girecek ve böylece erteleme döneminde akdedilen sözleşmeler bakımından da kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça işyeri kirasının devrine rıza göstermekten kaçınamayacaktır.[5]

2.2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (yTBK md. 325)

yTBK 325. maddesi ile birlikte kiracının, kira sözleşmesi yürürlükte iken sözleşmenin süre veya fesihe ilişkin düzenlemelerine aykırı olarak kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir. Madde devamında kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ereceği de düzenlenmiştir. Ayrıca maddenin ikinci fıkrasında kiraya verenin mecuru tekrardan kiraya vermek için yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacağı yer almaktadır.

Hükmün yürürlük tarihinden önce eBK’da bu konuda bir düzenleme bulunmamakta idi. Yargıtay, kiracının sözleşmeye aykırı olarak erken tahliyesi sebebiyle ortaya çıkan kiraya veren taleplerini zaman içerisinde değerlendirmiş ve kiralananı tekrardan kiraya vermek için gereken makul süre boyunca kiracının sorumlu olacağı yönünde uygulama geliştirmiştir. Bu madde düzenlemesi ile Yargıtay uygulaması benzeşmektedir. Ayrıca, bu madde ile kiracının korunması amaçlanmış olup, madde içerisinde yer alan kriterler olan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunmasının sağlanması şartlarının tamamlanması durumunda kiracının kiraya verene karşı doğan borçlarının sona ereceği düzenlenmiştir. Bu maddenin uygulanması hususunda ise, doktrinde, TBK m. 325 hükmünün kira sözleşmesinin sona erme halini düzenlediği için derhal yürürlük ilkesine tabi olması gerektiği savunulmaktadır.[6] Yani yürürlük tarihinden sonra işyeri kiracıları bakımından bu hüküm derhal uygulanacaktır.[7]

2.3. Kira sözleşmesinin olağanüstü/ önemli sebeplerle feshi (m. 331)

Bu madde ile birlikte taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda yasal fesih bildirim süresine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilecektir. Ayrıca maddenin ikinci fıkrasında olağanüstü fesih durumunda hakimin somut olay kapsamında değerlendirme yaparak feshin mali sonuçlarını hükme bağlayacağı düzenlenmektedir.

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi, işlem temelinin çökmesi halinin uygulama hallerinden biri olarak değerlendirilmektedir.[8] Olağanüstü fesih, taraflardan birinin, belirli ve belirsiz süreli borç ilişkilerini, bazı sebeplerin ortaya çıkması halinde tek taraflı irade beyanıyla sona erdirebilmesi imkânını ifade eder.[9] Olağanüstü fesih için sürekli borç ilişkisinin ifası esnasında, önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması ve bu nedenle borç ilişkisinin temelinin çökmüş ya da artık devamının taraflardan beklenemeyecek ölçüde değişikliğe uğramış olması gerekmektedir.[10] Bu maddede önemli sebebin tanımı yapılmamıştır. Önemli sebep, fesih beyanında bulunan için ilişkiyi çekilmez hale getiren bir olgu olarak kabul edilmekte olup, hakim önemli sebebi Medeni Kanun 2. Maddesi kapsamında değerlendirecektir. Madde içerisinde ayrıca yasal fesih bildirim süresine uyulması gerektiği belirtilmiş olup, bu süre yTBK 329. Maddesi kapsamında üç (3) ay olarak kabul edilecektir. eBK 264/2. maddesi kapsamında kira sözleşmesini fesheden taraf diğerine tam tazminat ödemekle yükümlü iken, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelini az olamamakta idi. Bu madde ile birlikte mali sonuçları belirleme yetkisi tamamen hakime bırakılmıştır. Son olarak, bu madde diğer bir sona erme halini düzenlediği için yürürlük tarihi itibariyle derhal uygulanacağı görüşü kabul edilmektedir.[11]

2.4. Bağlantılı sözleşme yasağı (m. 340)

Bu madde, kiracının yararı olmaksızın, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa kirayla bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağı şeklindedir. Örneğin kira sözleşmesinde temizlik hizmetinin belirli bir firmadan alınacağına yönelik bir hükmün bulunması halinde, sadece söz konusu firma ile yapılan temizlik sözleşmesi geçersiz olmayacak, kira sözleşmesinin içinde yer alan söz konusu yükümlülük de geçersiz kabul edilecektir.[12] eBK kapsamında böyle bir düzenleme bulunmamakta birlikte kiracı lehine yeni bir düzenleme getirilmiştir. Madde kapsamında kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşmenin geçersiz olması için üç ayrı şartın bulunması düzenlenmiş olup bunlar; (a) kiracının, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmayan bir borç altına girmesi, (b) taraflar arasında kira sözleşmesinin yapılması veya var olan kira sözleşmesinin devamının, kiracı ile kiraya veren arasında veya kiracı ile üçüncü kişi arasında imzalanacak sözleşmeye bağlanması, (c) bağlantılı sözleşmenin kiracının yararına olmaması şeklindedir. Bağlantılı sözleşmeler ayrı bir sözleşme olarak yapılabileceği gibi, kira sözleşmesine bir yan edim yükümü olarak da eklenebilmektedir.[13] Bu tür maddelerin kira sözleşmesinin bir parçası olarak düzenlenmesi halinde bu maddelerin genel işlem koşulu olarak kabul edilmesi ve denetlenmesi gündeme gelecek ve özellikle sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı genel işlem koşulları geçersiz sayılacak (yTBK m. 21/ II), aynı şekilde bunların yürürlük (yTBK m. 21/I) ve içerik denetimi (yTBK m. 25) de yapılabilecektir.[14] Bu maddenin yürürlük tarihi itibariyle uygulamasında ise geçmişe etkili olmaması kuralının geçerli olması gerektiği savunulmaktadır. Erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de yürürlük tarihinden sonra da geçerliliğini sürdürecek[15] görüşü bulunmakta ise de uygulama sırasında mahkemeler tarafından devam eden sözleşmelere yTBK’nın uygulanabileceğine dair ihtimali de göz önünde bulundurmak gerekecektir.

2.5. Kiracının güvence (depozito) vermesi (m. 342)

yTBK 342. maddesi birinci fıkrasında konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya güvence vermesi yönünde sorumluluk yüklenmesi halinde bu sorumluluğun kararlaştırılan üç aylık kira bedeli miktarını aşamayacağı düzenlenmiştir. İkinci fıkrada ise, verilecek güvencenin para olması halinde kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması düzenlenmiş, kıymetli evrak olması halinde ise bunun bankaya tevdi edileceği düzenlenmiştir. Fıkranın devamında Bankanın, kendisine tevdi edilen güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebileceği belirtilmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasında ise, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacağı düzenlenmiştir.

eBK kapsamında güvence ile alakalı olarak bir hüküm bulunmamakta olup, bu madde yeni bir düzenlemedir. eBK yürürlükte iken güvenceye dair kararlaştırılacak her bir yükümlülük sözleşme özgürlüğü kapsamında değerlendirilmekte idi.[16] Burada dikkat edilmesi gereken husus erteleme döneminde de depozitonun ortalama faiz getiren bir bankaya yatırılması, yatırılmaması halinde bile iade sırasında kiraya verenin depozitodan faizle birlikte sorumlu olabileceği gündeme gelmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/4729, K. 2010/6965, 20.4.2010 tarihli kararıyla, “…kiralayanın depozitin değerini arttırma yükümlülüğü elbette yoktur. Ancak, mal sahibi kendisine güvence olarak bırakılan bu paranın enflasyon karşısında değerini kaybetmemesi için de gereken önlemleri alması da MK. m. 2’deki iyi niyet kurallarının bir gereğidir. Bu konuda en kolay yol, depozitonun ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılmasıdır. Depozitodan elde edilen faiz geliri, depozitoya dahil olacaktır. Bununla teminatın değeri artacağı için, her iki tarafında menfaati korunmuş olacaktır…” şeklinde olup, maddenin yürürlük tarihinden önce de tevdi edilen teminatın korunması gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.

Maddenin uygulanmasında ise, yTBK 340. Maddesinde olduğu gibi erteleme dönemindeki depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla yürürlük tarihinden sonra da geçerliliğini sürdürecek[17], kiracı, depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir.[18] Ancak, mahkemelerin dava tarihi itibariyle kanun maddesinin devam eden sözleşmelere de uygulanacağına dair ihtimali de göz önünde bulundurmak gerekecektir.

2.6. Genel olarak kira bedeli (m. 343)

yTBK’nın 343. maddesinde; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmü getirilmiştir. Bu hükümde; kira bedelinin belirlenmesi dışında (yürürlük tarihi sonrasında TÜFE dahilinde) başkaca, aleyhe bir değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Bu madde; 6570 sayılı Kanun dönemi uygulaması ile paralel nitelikte olup, yürürlük maddesinin ertelenmesi herhangi bir şey değiştirmemektedir.

2.7. Kira bedelinin belirlenmesi (m. 344)

Bu maddenin birinci fıkrasıyla ile birlikte tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenlenmiş ve bu kuralın da bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağına yer verilmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında, tarafların bu konuda bir anlaşma yapmaması durumunda, kira bedelinin, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceği düzenlenmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasında ise, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmiş ve her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği eklenmiştir. Maddenin son fıkrasında ise, sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı yer almaktadır. Ancak, yTBK’nın “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklı tutulmuş ve beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanacağı düzenlenmiştir.

Bu madde yTBK’nın gerekçesinde gösterildiği üzere uygulamada ortaya çıkan boşluğu doldurmak üzere Yargıtay uygulamasında esas alınan koşullar baz alınarak oluşturulmuştur. eBK veya mülga 6570 sayılı Kanunda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir hüküm yoktu. Nitekim, 6570 sayılı Gayrimenkul Kirası Hakkındaki Kanunun 2. ve 3. maddeleriyle kira parasının belirlenmesine, özellikle sınırlanmasına ilişkin düzenlemeler de Anayasa Mahkemesi tarafından E. 3, K. 67, 26.3.1963 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Bu maddenin yürürlük tarihinden önceki dönemde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak Yargıtay tarafından içtihat hukuku yaratılmış olup, bu içtihatlar ülkedeki ekonomik dalgalanmalara göre değişiklik göstermekte idi.[19]

Her ne kadar yTBK’nın bu maddesinin yürürlük tarihi 6353 sayılı kanun ile yürürlük tarihi olarak belirlenmişse de 18.01.2019 tarihli ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile bu maddedeki “üretici fiyat endeksindeki artış” ibaresi “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiş olup, mezkur değişiklikle birlikte yTBK’nın bu hükmü 01.01.2019 tarihi itibarıyla yürürlüğe girdiği kabul edilmektedir. Böylelikle, yürürlük tarihinden sonra konut ve çatılı işyeri kirası ayrımına gidilmeksizin bütün kira sözleşmelerine işbu artış sınırı getirilecek olup kiraya veren bu sınırı esas alarak kira artış talebinde bulunabilecektir. Örneğin, 2019 yılında yapılması gereken kira artışlarında, sözleşmenin taraflarınca (ÜFE + TÜFE) / 2 oranında artış yapılması öngörülmüş ise en fazla TÜFE ortalaması oranında artış yapılabilecektir. Ancak belirtmek gerekir ki, kanunun bu maddesi ile sadece senelik kira bedeline artış sınırı getirilmiş olup, artış miktarının TÜFE ortalamasının altında kalması halinde kararlaştırılan oran uygulanacaktır.

yTBK’nın 344. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinin uygulanması tartışmalı bir konu teşkil etmektedir. yTBK’nın 344/1. maddesinin 2. cümlesindeki “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” hükmü gereği bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de birer yıllık dönemler için kira bedeline belirli bir miktar ya da oranda artış yapılması kararlaştırılmışsa artışın TBK’nın 344/1 maddesi uyarınca uygulanacağı değerlendirilmektedir. yTBK’nın 344/1 maddesinin 2. cümlesindeki hükümle, kira bedelinin belirlenmesi sadece yenileme dönemlerine ilişkin bir konu olmaktan çıktığı, kira sözleşmesinin süresi içerisinde de birinci yıldan sonra uygulama alanı olacak bir kurum haline geldiği savunulmaktadır. Kira artışına ilişkin hükümlerin uygulanması, sözleşmenin süresinin sona ermesinden sonraki yenilenen dönemle sınırlandırılmayıp, ilk sözleşmenin süresinin sona ermediği bu sebeple de aslında yenilemenin gündeme gelmediği durumlara da genişletildiği değerlendirilmektedir. Bizler de; yTBK ile kira bedelinin belirlenmesinin sadece yenileme dönemlerine ilişkin değil, kira sözleşmesinin süresi içerisinde de uygulama alanı bulduğu kanısındayız.

2.8. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (muacceliyet şartı, ceza koşulu gibi bazı anlaşmaların geçersizliği) (m. 346)

Bu madde ile kiracıya, kira bedeli ve mecura dair yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiş, özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacağına yer verilmiştir.

yTBK m. 346’nın kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenleyen birinci cümlesi 6570 sayılı GKHK m. 16’yla bağlantılıdır ve maddenin bu yönüyle karşılığı olduğu ifade edilebilir.[20] Buna karşılık maddenin kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılmasını[21] düzenleyen ikinci cümlesinin mülga kanunlarda bir karşılığı bulunmamaktadır ve bu yönüyle 6570 sayılı GKHK m.16’dan daha geniş bir uygulama alanına sahiptir.[22] Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan iş yeri kiraları bakımından kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmeye konulan muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar yürürlük tarihine kadar geçerli olacaktır.

Her ne kadar mezkur madde kapsamında kiracıya kira bedeli ve yan gider ödeme yükümlülüğü dışında bir yükümlülük getirilemeyeceği düzenlenmişse de doktrindeki bir görüş cezai şart yasağının sadece ödememe durumuna ilişkin düzenlenmiş olduğu ve kiralanan yerin özenle kullanılmaması ve diğer yükümlülüklere aykırılıkların cezai şart yaptırımına bağlanmasına engel olmayacağını savunmaktadır. [23] Bununla birlikte, kira sözleşmesinin en önemli yükümlülüğü olan kira bedeli ödeme borcunun yerine getirilmemesi durumundaki cezai şartın yasaklanmış olması, daha az öneme sahip borçların yerine getirilmemesi durumunda da karşılık bulabilecek ve mahkemeler nezdinde bu yasaklamanın yan edimlere dair getirilen cezai şartların da geçersiz olabileceği yönünde uygulanabileceği hususu tartışılacaktır.

Madde kapsamında bir başka tartışma ise; TBK m.302 de aksinin kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş olması durumunda zorunlu sigorta, vergi ödemeleri vb. kiraya veren tarafından yapılacağı düzenlenmişse de doktrinde; Prof. Dr. Faruk Acar’a[24] göre TBK’nın 346. maddesi gereği konut ve işyeri kiralarında kiralananla ilgili zorunlu sigorta ve benzeri yükümlülükler kiracıya yükletilemeyecektir. Prof. Dr. M. Murat İnceoğlu’ne göre[25] ise; TBK m.302, TBK m.346’ya getirilen bir istisna olup TBK m. 302 konut ve işyeri kiralarına da uygulanabilecektir.

TBK m.346 ile getirilen bir diğer yasak ise; kira bedeli borcunda temerrüde düşüldüğü takdirde kira bedellerinin muaccel olacağına veya temerrüt sebebiyle cezai şart bedeli ödeneceğine ilişkin hükümlerin geçersiz sayılmasıdır.[26] Bu kapsamda yürürlük tarihinden itibaren ertelenen hükümlere tabi kira sözleşmelerinin kira borcu temerrüdüne bağlı muacceliyet kayıtları ve cezai şart hükümleri ileriye etkili olarak geçersiz olacaktır. TBK m.346, ileriye etkili olarak yürürlüğe gireceğinden, yürürlük tarihine kadar doğmuş cezai şart, muaccel olmuş kira bedeli var ise bu bedeller geçerli olacak ve kiraya veren tarafından talep edilebilecektir.[27]

2.9. Dava sebeplerinin sınırlılığı (m. 354)

yTBK’nın 354. maddesi ile dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir.

Yürürlüğü ertelenen maddelerden sonuncusu da tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören TBK m. 354 hükmüdür. 6570 sayılı GKHK m. 8’de de tahliye sebepleri sınırlı tutulmuş, aksine sözleşmeler geçersiz kabul edilmiştir. Bu nedenle bu hükmün ertelenmesinin bir etkisi olmayacağını düşünmekteyiz.[28]

___

Sonuç olarak, yukarıda yer verdiğimiz kanun maddeleri kiracı lehine önemli düzenlemeler içermekte olup, yazımız içerisinde yeri geldikçe değindiğimiz, netlik olmayan veya görüş ayrılığı bulunan bazı hususların açıklığa kavuşturulmasının süreç içerisinde yargı mercileri tarafından uygulama birliği ile sağlanacağını düşünmekteyiz.

Saygılarımızla.

Av. Halil ŞİMŞEK & Av. Ahmet Burak TAŞKIN

 

*İşbu bilgi notu içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği teşkil etmemekte ve yasal mevzuatta yapılacak değişiklikler kapsamında güncel hali yansıtmayabilecek olup, bu değerlendirmelerden ötürü herhangi bir şekilde Taşkın & Şimşek Avukatlık Ofisi’ne sorumluluk yükletilmesi mümkün değildir. Bu bilgi notunun kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye edilir.

_____

[1] İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku, Cilt 2, XII Levha Yayınları, 1. Baskı, İstanbul 2014,  (Kısaltma “II”)  s. 562;

[2] Gümüş, Mustafa Alper: “Yeni” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2012 s. 10;

[3] Aynı yönde bkz. İnceoğlu, II, s. 561.

[4] Aksi görüşte olan İnceoğlu ise konut kiracılarına tanınmayan bir imkânın işyeri kiracılarına tanındığını, zayıfı koruma amacının var olması halinde devir imkânının kiracılara da tanınması gerektiği gerekçesiyle bu maddenin 818 sayılı BK döneminde (ve dolayısıyla sekiz yıllık erteleme süresinde) akdedilmiş sözleşmelere uygulanmaması gerektiğini ifade etmektedir (II, s. 560). Kanaatimizce bir hükmün kamu düzeninden olup olmadığının ölçütü o hükümdeki imkânların konut kiracısına tanınıp tanınmaması olamaz. Zira işyeri kiracısına tanınan devir imkânında işyeri kiracısının korunmaya değer bir menfaati olduğu halde, konut kiracısının bir menfaati bulunmamaktadır (Gümüş, Kira, 227; Topuz, Seçkin/Canbolat, Ferhat: “Kira İlişkisinin Devri – (Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323’üncü Maddesinin Değerlendirilmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2011,Topuz/ Canbolat, s. 99, dn.4).

[5] Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s. 364

[6] Gümüş, Kira, s. 9; İnceoğlu, II, s. 562; Petek, Hasan: “Kiralananın Sözleşmenin Sona Ermesinden Önce Geri Verilmesi”, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, S. 2, Borçlar Kanunu Özel Sayısı, s. 167 ve dn. 61. Karş. Acar, s. 169.

[7] Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s. 364

[8] (HIGI, Art.266g, Nr.20, Nr.60; HONSELL, Art.266g, Nr.1, s.969; HONSELL/ VOGT/WIEGAND, Art.266g, Nr.8; ARAL Fahrettin/AYRANCI Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015, s.325; EREN Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017, s.383; BURCUOĞLU Haluk: Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi,)

[9]  SELİÇİ Özer: Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul 1976, s.156; ALTINOK ORMANCI, s.96.

[10] ALTINOK, ORMANCI, s.96

[11] Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s. 364

[12] Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı, M. Murat İnceoğlu – Ece Baş (İÜHFM C. LXX, S. 2, s. 165-182, 2012)

[13] İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku, Cilt 2, XII Levha Yayınları, 1. Baskı, İstanbul 2014, s. 39

[14] Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1. 354-355.

[15] İnceoğlu, II, s. 563. Acar ise bu hükmü hem konut hem de işyeri kiraları bakımından kamu düzeninden saymakta, bağlantılı sözleşme yoluyla kira sözleşmesiyle ilgisi olmayan haksız ve dayatılmış bir edim yükümlülüğünün kiracı aleyhine yaratılmasının genel ahlâk ilkeleriyle bağdaşmadığını ifade etmektedir (s. 23).

[16] İnceoğlu, II, s. 583

[17] İnceoğlu, II, s. 564. Aksi yönde olan Acar ise güvenceye ilişkin düzenlemeyi konut kiracıları bakımından kamu düzeninden saymakta, işyeri kiraları bakımından ise kamu düzeninden saymamaktadır (s. 23). Acar’ın görüşü kabul edilse dahi, konumuz bakımından işyeri kirası söz konusu olduğu için, erteleme döneminde yapılan anlaşmalar TBK m. 342’ye tabi olmayacaktır.

[18]  Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1. s. 365.

[19] Zevkliler, Aydın/Gökyayla, Emre: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 14. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2014, s. 218 vd.

[20] Yavuz/Acar/Özen, s. 291; Gümüş, Kira, s. 66; İnceoğlu, II, s. 102. Acar ise bu maddenin yeni olduğunu ve 818 sayılı BK’da ve 6570 sayılı GKHK’da karşılığı olmadığını ifade etmektedir (s. 29)

[21] Kiracıyı gereğinden fazla koruyan bu hükmün özellikle çalışmamızın konusunu oluşturan işyeri kiralarında ve özellikle kiracısı tacir olan işyeri kiralarında uygulanmasının doğru olmadığını belirtmek isteriz. İnceoğlu, hükmün özellikle ikinci cümlesinin işyeri kiralarında tacirler hakkında uygulama alanı bulmasının isabetli olup olmadığının tartışmaya açık olduğunu ifade etmektedir (II, s. 121-122). Bu maddenin eleştirisi hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. İnceoğlu, II, s. 117 vd

[22] Yavuz/Acar/Özen, s. 291.

[23] İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 1, s. 395

[24] Acar, Faruk: Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-312), Beta Yayınevi, 1. Baskı, İstanbul 2013, s.106

[25] İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 1, s.86,

[26] Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s. 361

[27] İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 2, s.566,

[28] Gümüş, Kira, s. 20. Bu konuda ayrıntılı açıklamalar için bkz. İnceoğlu, II, s. 585- 586. Burcuoğlu ertelemeye ilişkin yasayı şiddetle eleştirmekle birlikte, TBK m. 354’ün ertelenmesi karşısında, erteleme hükmünün bu haliyle, kiraya verenin kanunda olmayan bir sona erme sebebi öngörebileceği şeklinde anlaşılacağını ifade etmektedir (s. 72). Gökyayla ise kiraya verenin, hem Kanunda yazılı sona erme sebeplerinden yararlanabilecek hem de sözleşmeye, kanunda belirtilmeyen sona erme sebeplerini dâhil edebileceğini savunmaktadır (Uygulama Alanı, s. 1237). Aydoğdu/Kahveci de erteleme hükmünün bu haliyle tahliye sebeplerinin sözleşmeyle genişletilebileceği sonucunu doğurduğunu ifade etmekle birlikte, bunun Anayasanın eşitlik ilkesine aykırı olup yeni bir düzenlemeyle kaldırılmasını temenni etmektedir (s. 390).