Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiracının Kira İlişkisini Devri

Kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracı arasında yapılan bir sözleşmedir. Dolayısı ile tapuya şerh edilmedikçe hükümlerini yalnızca bu taraflar arasında doğurur.

Kiracı kural olarak kira süresi boyunca kira sözleşmesi ile bağlıdır. Kiracı kira sözleşmesine konu yeri bizzat kullanmak zorundadır. Her ne kadar kiracının kira sözleşmesini sonlandırması için kanunen birtakım hakları bulunmakta ise de bu hakkı kullanması hem kendisine hem de kiraya verene zarar verebilmektedir.

Diğer yandan günümüz ekonomik şartları veya kiracıdan kaynaklanan özel nedenler kiracıyı kira ilişkisini bir başkasına devretmeye zorlaması da mümkündür. Kiracının hem kendisinin hem de kiraya verenin zarar görmeyeceği hukuki bir yol, kira ilişkisinin devridir.

İşte bu devir haline ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu 323. maddesinde özel bir düzenleme yapmıştır. Bu hükmün yürürlüğü tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları yönünden 20/07/2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da bu tarihin gelmesi ile birlikte   istinasız olarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

Hemen belirtelim ki, TBK 205. maddesinde düzenlenen “Sözleşmenin devri” genel bir düzenleme olup, kira ilişkisinin devri, bu hükme uygun olarak da kiraya veren, devredecek kiracı ve devralacak kiracı arasında yapılacak bir devir sözleşmesi ile de mümkündür. Ancak dikkat edilir ise buruda kiraya veren de yapılacak devir sözleşmesine katılmaktadır. Oysa TBK 323. maddesi kiraya verenin katılmadığı devirleri özel olarak düzenlemektedir. Başka bir anlatım ile TBK 323. maddesinde kira ilişkisinin devir sözleşmesi devredecek kiracı ile devralacak kişi arasında, kiraya verenin onayı ile yapılmaktadır. Bu nedenle TBK 205. maddesi genel olarak “Kira Sözleşmesinin” devrini, TBK 323. maddesi ise özel olarak “Kira İlişkisinin Devrini” hedeflemektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun konuyu düzenleyen 323. maddesinde “III. Kira ilişkisinin devri” başlığı altında “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.”  denilmektedir.

Bu hükme göre ister konut kirası ister işyeri kirası söz konusu olsun, kural olarak kira ilişkisinin devri kiraya verenin yazılı iznine tabidir. Kiraya veren kira ilişkisinin kiracı tarafından bir başkasına devrine yazılı onay vermedikçe kiracı tarafından yapılan devirler geçersiz olup, kiraya vereni bağlamaz.

Kiraya veren bu izni kira sözleşmesi ile peşinen verebileceği gibi, sonradan da verebilir. Kanun kiraya verenin vereceği izinin yazılı olmasını şart koştuğundan, iznin sözlü veya örtülü olarak verilmesi mümkün değildir. Ancak izin bu şekilde verildiği halde, uzun süre sonra yazılı olarak izin verilmediği gerekçesiyle kira ilişkisinin devrinin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilmesi gerekir.

Her ne kadar devir yasağı hem konut hem de işyeri kiraları yönünden söz konusu ise de kiraya verenin rızası ve hükümleri yönünden farklılık bulunduğundan konunun ayrı ayrı ele alınmasında yarar bulunmaktadır.

1-) KONUT KİRALARINDA KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ

Kira sözleşmesinin konusunun konut olması halinde, kira ilişkisinin devri, ancak kiraya verenin yazılı izni ile mümkündür. Hemen belirtilmelidir ki, konut kiraları yönünden kiraya veren izin konusunda tam bir serbestlik içindedir. Böyle bir izni ister verir ister ise vermez. İzin vermemesinin nedenini açıklamak zorunda değildir. İzin vermemenin haklı bir nedene dayanıp dayanmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır.

Sonuç olarak denilebilir ki, konut kiraları yönünden kira ilişkisinin devri, ancak kiraya verenin yazılı izni ile geçerli olur.

Konut kiralarında kiraya verenin izni ile kira ilişkisinin devri halinde, kira ilişkisini devralan kişi, daha önceki kira sözleşmesinin tarafı, yani kiracısı haline gelir, devreden önceki kiracı ise devir tarihinden sonrasına yönelik olarak kira sözleşmesinden doğan yükümlüklerinden kurtulur.

2-) İŞYERİ KİRALARINDA KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ

Kira sözleşmesinin konusunun işyeri olması halinde, kira ilişkisinin devri de konut kiralarında da olduğu gibi, ancak kiraya verenin yazılı izni ile mümkündür. Kiraya verenden kira ilişkisinin devrine izin vermesini talep edecek olan kiracıdır. Bu husustaki ispat yükü de kiracıya aittir.

Diğer yandan Kanunda onayın hangi süre içerisinde kiracıya bildirileceği düzenlenmemiştir. Bu konuda genel kuralların dikkate alınması gerekir. Buna göre, somut olayın tüm şartları, özellikle kiracının davranışları, devir sözleşmesinin şartları ve kiraya verenin iş tecrübesi, devir sözleşmesinin içeriğinin belirli olup olmaması gibi durumlar dikkate alınarak, dürüstlük kuralı gereğince makul sayılabilecek hangi süre içerisinde cevap verilmesi gerekiyorsa, kiraya verenin de bu süre içerisinde cevap vermesi kendisinden beklenilmelidir. Kiraya veren bu süre içerisinde sessiz kalırsa, kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınmış olduğu kabul edilmelidir.

Kiraya veren izni, kira ilişkisinin devrinden önce ileriye etkili olmak üzere verilebileceği gibi, kira ilişkisinin devrinden sonra da geçmişe etkili olarak icazet şeklinde verebilir. Bununla birlikte verilen iznin kabulün geri alınmasında olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 10. maddesindeki şartlara göre geri alınabilmesi de mümkündür.

Hemen belirtilmelidir ki, konut kiraları yönünden kiraya veren, izin konusunda tam bir serbestlik içinde iken, işyeri kiralarında tam bir serbestlik içinde değildir. Kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu nedenle kiraya veren kira ilişkisinin devrine yazılı izin vermekten kaçınırken mutlaka bir haklı neden göstermek zorundadır. Her ne kadar kira sözleşmesine devir yasağı konulmakta ise de TBK 323. Madde kapsamında işyeri kiralarında böyle bir şart kısmen kanuna aykırıdır.

Kiraya veren tarafından gösterilecek haklı nedenin bu nitelikte olup olmadığının ise sübjektif olarak ve dürüstlük kuralı dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir. Burada tam bir objektif bir değerlendirmeye gidilmemelidir. Zira kira sözleşmesinde tarafların kişilikleri de önemlidir.

Kiraya veren kira ilişkisinin devrine yazılı rıza vermekten kaçınması halinde, kiracının iki şekilde hareket etmesi mümkündür. Birincisi kiraya verenin gösterdiği nedenin haklı olduğunu kabul ile devirden vazgeçebilir. İkinci durumda ise izin vermemenin gerekçesi olarak gösterilen nedenin haklı bir neden olmadığını düşünebilir. Bu durumda da iki tarzda hareket edebilmesi mümkündür. Ya kiraya veren tarafından izin verilmemesine rağmen kira ilişkisinin devrini yapabilir. Bu durumda kiralayan devrin geçersizliği iddiasında ise kiracı ve devir alan aleyhine dava açabilir. Ya da kiraya veren aleyhine açacağı bir dava ile kiraya verenin gösterdiği izin vermeme gerekçesinin haklı olmadığı ve bu nedenle kira ilişkisinin devrinin geçerli olduğunun tespitini mahkemeden isteyebilir.

Diğer yandan İşyeri kiralarında, konut kirasında olduğu gibi, devir ile birlikte kiracı kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkar ve devralan kira sözleşmesinin yeni tarafı olur ise de konut kiralarının aksine, devreden eski kiracının sorumluluğu hemen sona ermez, devralan yeni kiracı ile birlikte müteselsil sorumluluk şeklinde kira sözleşmesi bitine kadar ve en fazla devir tarihinden itibaren iki yıl süre ile devam eder.

KİRAYA VERENİN İZİNDEN KAÇINMASININ HAKLI GÖRÜLEBİLECEĞİ DURUMLAR

Yukarıda kiraya verenin kira ilişkisinin devrine izinden kaçınmasında gösterdiği nedenin haklı neden olup olmadığının dürüstlük kuralına göre sübjektif olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştik. Bu değerlendirme şekline göre aşağıda belirtilen kaçınma nedenleri haklı neden olarak görülebilir. Bunlar şöyledir:

a)     Devralacak kişinin, kira konusunu kiraya veren ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye uygun kullanmayacağı ve bu anlamda kira konusunun yapısını veya kira konusunun kullanım tarzını değiştireceğinin kuvvetle muhtemel olması,

b)     Kiracının vermiş olduğu veya sahip olduğu ekonomik ve hukuki güvencelerinin kira ilişkisini devralacak kişide olmaması,

c)     Kira konusunun sözleşmeye göre kullanılması için gerekli olan bilgi, tecrübe ve becerinin devralacak kişinin şahsında bulunmaması,

d)     Kiraya verenin kiracının iş hayatındaki saygınlığı, ekonomik gücü, ünü vs. sebebiyle kira sözleşmesi yapmış olması,

e)     Kiraya verenin kiracıyla olan sosyal ve ekonomik ve akrabalık ilişkileri sebebiyle sözleşme yapmış olması veya sözleşmeye bu nedenle kiracıya daha fazla hak sağlayan özel şartlar konulmuş olması,

f)    Kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmenin, kira ilişkisinin devri amacı dışında kiracının kira konusunu devir amacını aşan maddi ve maddi olmayan yararlar sağlamak için yapıldığının açık olması,

g)   İzin vermesinin genel olarak kiraya verenden beklenemeyeceği bizzat kiraya verenin şahsından veya hukuki durumundan kaynaklanan haklı sebeplerin varlığı,

h)     Kira ilişkisinin devri yerine esasen alt kira ilişkisi kurulmasının amaçlanmış olması,

i)      Devralacak kişinin toplum nezdinde kötü bir şöhretinin bulunması,

Hemen belirtelim ki, bu sayılan nedenler sınırlı olmayıp, her olayın özelliği farklı haklı nedenlerin varlığı da söz konusu olabilir.

 

Saygılarımızla,

 

Taşkın & Şimşek AO. 

 

 

——————————–

 

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Taşkın & Şimşek Avukatlık Ofisi sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.

 

Share :