7571 SAYILI TÜRK CEZA KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA VE 631 SAYILI KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMEDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN 25.12.2025 gün ve 33118 sayılı Remi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu Kanun ile yapılan değişikliklerden Önalım Davaları, Tasarrufun İptali Davaları ile İhalenin Feshi Davalarını ilgilendirenler hakkında aşağıda açıklama yapılmıştır.

I. 7571 SAYILI KANUNLA ÖNALIM HAKKI İLE İLGİLİ YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun önalım hakkını düzenleyen maddelerinde bazı değişiklikler yapılmıştır. Buna göre;

1.Kanunun 35. maddesiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde değişiklik yapılmıştır. Değişiklik önalım hakkının kullanılma süresine ve kullanılamayacak satışlara ilişkindir.

Değişiklik şöyledir:

“MADDE 35- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733’üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde ve dördüncü fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.

“8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”

Yapılan bu değişikliklerle önalım kullanılması için açılması gereken önalım davasının hak düşürücü süresi değiştirilmiştir. Buna göre önalım davasının, satışın noter aracılığı ile paydaşa bildirilmesinden   itibaren 3 ay ve her halükârda satıştan itibaren bir yıl içinde açılması gerekecektir. Daha önce azami dava açma süresi iki yıl iken bu süre bir yıla düşürülmüştür. Üç aylık süre yönünden ise herhangi bir değişiklik yoktur.

Yine 15.3.1940 gün ve 57/17 sayılı İBK gereğince Devlet İhale Kanunu’na göre yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılması mümkün iken, yapılan değişiklikle 2888 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar hakkında önalım davası açılamayacağı kuralı getirilmiştir. Buna göre artık 2888 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar hakkında önalım davası açılması mümkün olmayacaktır. Cebri satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin önceki kural ise aynen korunmuştur.

Mevcut değişikliğin değişiklikten önceki satışlar ve davalar hakkında uygulanıp uygulanmayacağı hususunda ortaya çıkan tereddütlerin önlenmesi için 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle düzenleme yapılmış ve 4721 sayılı TMK’ya bir geçici madde eklenmiştir. Yapılan düzenleme Şöyledir:

“MADDE 37- 4721 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733’üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734’üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”

Yapılan bu düzenleme ile önalım hakkının kullanılması için öngörülen bir yıllık hak düşürücü sürenin 25.12.2025 tarihinden sonraki satışlar hakkında uygulanması, 15.12.2025 tarihinden önceki satışlar için ise, değişiklikten önceki iki yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması esası kabul edilmiştir. Dolayısıyla 25.12.2025 tarihinden önceki satışlar için yine 3 ay ve iki yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması söz konusu olacaktır.

2.Kanunun 36. maddesiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde değişiklik yapılmıştır. Değişiklik önalım davasında davacı tarafından depo edilecek miktara ilişkindir. Değişiklik şöyledir:

“MADDE 36- 4721 sayılı Kanunun 734’üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Yapılan bu değişiklikle önalım davasında davanın kabulüne ve tescile karar verilmeden önce önalım davasının davacısı tarafından depo edilmesi gereken paranın miktarı değiştirilmiştir. Daha önce depo ettirilecek para miktarında tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşün tapu masrafları esas alınmaktayken, yapılan bu değişiklikle tapuda gösterilen satış bedeli ve masrafların herhangi bir önemi kalmamıştır.

Yeni değişiklikle önalım bedeli olarak depo ettirilecek miktar artık tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya isabet eden tapu masrafları miktarı değil, davaya konu payın rayiç değeri ile alıcıya düşen tapu masrafları olacaktır.

Kanunda rayiç değerden söz edilmekle birlikte hangi tarihteki rayiç bedelin dikkate alınacağına ilişkin hüküm yoktur. Fakat hâkime rayiç bedeli gecikmeksizin tespit görevi verildiğinden, buradan hareketle dava tarihindeki rayiç bedelin dikkate alınacağı söylenebilir. Rayiç bedelin mahkemece tespitinde herhangi bir nedenle gecikme var ise, bu takdirde keşif tarihindeki rayiç bedelin dikkate alınıp alınmayacağı da yargısal uygulamalar sonucunda ortaya çıkacaktır.

Yapılan bu değişiklik önalım davalarında yakınmalara neden olan, “tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedelinden daha fazla veya daha az olduğuna ilişkin itirazları ortadan kaldıracağı ve bu yöndeki muvazaa iddialarına son vereceği gibi, satıştan uzun süre sonra açılan davalardaki bedel tartışmalarına da son verecektir. Ne var ki, bu değişikliğin alıcının zarar görmesini önleyecek nitelikte uygulanması gerekir. Aksi halde düzenleme mülkiyet hakkının ihlaline yol açabilir. Bu nedenle özellikle mahkemece tespit edilen rayiç bedelin tapuda gösterilen gerçek satış bedelinden düşük belirlenmemesi gerekir. Önalım davasında davalı, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedeli olduğunu ispat etmiş ise, artık rayiç bedelin bu bedel olarak kabulü hak ihlalini ortadan kaldıracaktır.

Hemen belirtelim ki, depo ettirilecek rayiç bedele ilişkin değişiklik, yukarıda değinilen 4721 sayılı Kanuna eklenen geçici madde gereğince halen görülmekte olan davalarda da uygulanması gerekir. Zira anılan geçici maddenin ikinci fıkrasında “(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734’üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.” hükmü bu sonucu doğurmaktadır.

II. 7571 SAYILI KANUNLA TASARRUFUN İPTALİ DAVALARI İLE İLGİLİ YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Kanunun 2. maddesiyle İİK 278. maddesi değiştirilmiştir. Yapılan değişiklik şöyledir:

“MADDE 2- 2004 sayılı Kanunun 278 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 278- Alışılmış hediyeler dışında, geçici veya kesin aciz belgesinin ya da aciz belgesi niteliğinde olan haciz tutanağının düzenlendiği yahut iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde yapılan bütün bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar iptale tabidir.

Aşağıdaki tasarruflar bağışlama sayılır:

a) Gerçek değerine uygun olarak ivazlı olduğu ispatlanmadıkça altsoy ve üstsoy, üçüncü derece dâhil kan hısımları, son bir yıl içinde evlilik birliği sona ermiş olsa bile eşi ve üçüncü derece dâhil kayın hısımları, evlat edinenle evlatlık, ortak konutta yaşayan kişiler arasında yapılan tasarruflar.

b) Aksi ispatlanmadıkça, sözleşmenin yapıldığı sırada, kendi verdiği şeyin gerçek değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyatla kabul ettiği sözleşmeler.

c) Uygun bir karşılığın sağlandığı ispatlanmadıkça, borçlunun kendisine veya üçüncü bir kişi yararına ömür boyu gelir sözleşmesi ya da intifa hakkı tesis ettiği sözleşmeler yahut ölünceye kadar bakma sözleşmeleri.”

Yapılan değişiklik Anayasa Mahkemesinin daha önce söz konusu maddedeki “borçlunun üst soyu ve sıhren üçüncü dereceye kadar (bu derece dahil) hısımları ile gerçekleştireceği ivazlı tasarruflara kesin olarak bağışlama sonucunun bağlanmasını ve taraflara aksini iddia ve ispat imkanının tanınmamasını mülkiyet hakkı ve hak arama özgürlüğü bakımından ölçüsüz bularak” iptal etmesi nedeniyle yeniden düzenlenmiştir.

Böylece daha önce borçlunun altsoy ve üstsoy, üçüncü derece dâhil kan hısımları, son bir yıl içinde evlilik birliği sona ermiş olsa bile eşi ve üçüncü derece dâhil kayın hısımları, evlat edinenle evlatlık, ortak konutta yaşayan kişiler arasında yapılan ivazlı tasarrufların kesin olarak bağışlama olarak kabul edilmesi yerine, bu tasarrufların bağışlama olarak kabul edilebilmesi “Gerçek değerine uygun olarak ivazlı olduğunun ispatlanamaması” şartına bağlanmıştır.

Artık bir borçlunun altsoy ve üstsoy, üçüncü derece dâhil kan hısımları, son bir yıl içinde evlilik birliği sona ermiş olsa bile eşi ve üçüncü derece dâhil kayın hısımları, evlat edinenle evlatlık, ortak konutta yaşayan kişiler arasında yapılan tasarruflar her halükârda bağışlama sayılarak iptal edilemeyecek olup, bu tasarrufların gerçek değerine uygun olarak ivazlı yapıldığının ispatlanamaması halinde iptaline karar verilebilecektir.

III.7571 SAYILI KANUNLA İHALENİN FESHİ DAVALARI İLE İLGİLİ YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER.

Kanunun 2. maddesiyle İİK 134. maddesi değiştirilmiştir. Yapılan değişiklik şöyledir:

“MADDE 1- 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 134’üncü maddesinin ikinci fıkrasına birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle ve dördüncü fıkrasına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.

“Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.”

“Teminatın veya üçüncü fıkra uyarınca yatırılması gereken harcın yatırılmaması veya eksik yatırılması suretiyle ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme tebliğ edeceği muhtırada, iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde ihalenin feshi talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Mahkeme, süresi içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini reddeder.”

Yapılan değişiklik 2004 sayılı İcra İflas Kanununun “ihalenin feshi” kenar başlıklı 134. maddesiyle ilgilidir.

Bilindiği üzere İİK 134/2. maddesinde ihalenin feshi davası açılabilecek haller ile bu davayı açabilecek kişiler “İhalenin feshini 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla ….isteyebilirler.” düzenlemesine göre icra müdürlüğünce yapılan ihaleye karşı, yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler  ihalenin feshi davası açabilirler. Ne var ki, uygulamada bunlar dışındaki kişilerin de ihalenin feshi isteği ile dava açtıkları ve ihalenin kesinleştirilmesini haksız şekilde uzattıkları ve bu yolla kazanç sağladıklarını esas alan yasa koyucu, madde belirtilen kişilerden başka kişilerin açtıkları ihalenin feshi davasının dosya üzerinden yapılacak inceleme sonucunda kesin olarak reddine karar verilmesi esasını getirmiştir.

Bundan böyle satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışındaki bir kişi tarafından açılan ihalenin feshi davası dosya üzerinden verilecek bir karar ile kesin olarak ret edilecektir. İhalenin feshi talebine ilişkin icra mahkemesinin bu kararı kesin olduğundan istinafı mümkün değildir. Böylece ilgisiz kişilerin bu yolla kazanç sağlama imkanları ortadan kalkmış olmaktadır.

Yine bilindiği üzere ihalenin feshi davası açan kişinin satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında başka bir kişi olması halinde (ihaleye girip pey süren) ihale bedeli üzerinden hesap edilecek nispi harcın yarısını peşin olarak yatırması gerekir. Yine bu kişilerce yapılacak ihalenin feshi talebinde, talepte bulunurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmeleri de şarttır.

 İİK 134. maddesinin 4. fıkrasına eklenen hükümle satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki başka bir kişi tarafından  ihalenin feshi talebiyle açılan davalarda yatırılması gereken  yarı orandaki peşin nispi harcın hiç  yatırılmamış veya eksik yatırılmış veya  verilmesi gereken teminatın gösterilmemiş olması halinde, mahkemenin ihalenin feshi talebinde bulunan  davacıya  “ iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde ihalenin feshi talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğine” ilişkin muhtıra tebliğ etmesini, verilen  süre içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini de reddetmesini öngörmüştür.

Bundan böyle ihalenin feshi talebiyle açılacak davalarda, peşin nispi harcın hiç yatırılmamış veya eksik yatırılmış veya verilmesi gereken teminatın gösterilmemiş olması halinde talepte bulunana bu eksikliği gidermesi için kesin süreli ihtar tebliğ edilecek; süresi içinde belirtilen eksikliklerin giderilmediğinin anlaşılması halinde, ihalenin feshine ilişkin talep sırf bu nedenle ret edilecektir.

Saygılarımızla,

Taşkın & Şimşek AO 

——————————–

*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir.  Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Taşkın & Şimşek Avukatlık Ofisi sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.